1.直接股权转让

对于地产公司而言，直接股权转让是指将项目公司的股权转让给收购方，收购方持有项目公司股权，并间接持有资产。由于股东主要分为企业和自然人，而转让价格分为平价转让、折价转让和溢价转让。基于此，在直接股权转让中，主要涉及转让方的所得税、印花税以及受让方的印花税。此外，目标公司仅有土地使用权（或房地产项目）的单一资产的情况下，股权转让方是否需缴纳土地增值税存在学术上的争议和各地征管实践的差异，笔者将一并进行说明。

直接股权转让主要涉及的税费情况如下：

（1）转让方的所得税

①股权转让所得纳税义务发生时点

（2）转让方的土地增值税（存在争议）

对于转让股权而引起房地产转让是否需要交纳土地增值税问题目前在学术界及实务界均存在争议。西政资本团队搜集了目前仍旧有效的法规、国家及地方税务机关的函以及相关裁判案例，对转让股权而引起房地产转让是否缴纳土地增值税问题作出如下梳理：

对于股权转让导致的房地产转让是否需要交纳土地增值税一事，各地税务机关对该问题的看法亦存在差别。国家税务总局的函件主要针对个案发出的相关函复，从反避税角度，体现了个案一事一议以及实质重于形式的监管原则。从操作层面来看，一些地方税务部门（如重庆、福建），从税收法定角度以及区分股权转让及房地产转让不同法律性质角度出发，认为不需要征收土地增值税；而另一些地方税务机关（如湖南），则认为股权转让导致的房地产转让需缴纳土地增值税。此外，值得一提的是，对于上表提及的司法判例，不管最后判决征收或不征收土地增值税，本质上都是因交易双方之间的矛盾、纠纷等原因引起的诉讼。但实务中，至今未出现司法机关或税务机关出于避免税收损失的考量而要求相关方承担土增税或判决协议无效的情形，也即并未有一例判决系税局主动要求纳税人缴纳土增税而纳税人不同意，并提起行政复议或诉讼的情形。

2.资产入股或增资后股权转让

该模式需考虑两部分的税费问题，其一系资产入股或增资过程中的税费，其二则为资产入股或增资后股权转让过程中的税费。

（二）股权支付模式分析

1.股权支付的两种方案

假设甲作为收购方拟收购A企业名下的资产，乙为A企业的股东。

（1）方案一

a）甲作为收购方持有SPV的股权或份额，SPV向乙定向增发；

b）乙以持有的A企业的股权/份额向SPV增资，SPV的投资人变更为甲、乙；

c）A企业的股东变更为SPV，甲间接持有资产。

注意：

Ⅰ、本文仅为行文方便，SPV及A企业可能存在其他投资者；

Ⅱ、SPV可以为在税收优惠地设立的载体，在完成收购后，乙可以将其持有的SPV的股权/份额转让给甲从而实现退出。
     （2）方案二

诚如上文所述，在股权转让、股权支付模式中最主要的税费即所得税（企业所得税、个人所得税），而通过股权转让导致不动产、土地使用权转让是否征收土地增值税，目前在不同地方的税务实践中存在争议。

1.个人利用“正当理由”实现低价转让股权

税总2014年67号文第十三条对股权转让收入明显偏低，却视为有“正当理由”的情形做出了明确：（一）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；（四）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

根据上述，在有相关材料证明的情况下，可适用上述的“正当理由”进行个人所得税的筹划。

2.利用税收优惠地的相关政策

前文已有述及，因个人独资企业、合伙企业并非企业所得税的纳税主体，转让方若为自然人的，该自然人可先在税收优惠地设立SPV，转让方将持有的项目公司的股权平价转让给SPV，SPV变更为项目公司股东后，再由SPV将持有的项目公司的股权溢价转让给收购方，对于股权转让溢价产生的所得适用税收优惠地的税收返还/税收奖励或核定征收等税收优惠政策，综合税率可控制在5%-10%左右。

3.境外转股

若转让方存在境外投资人的，可以根据项目实际情况设计境外转股的方案。即由境外股东将持有的股权转让给收购方，外方机构股东向境内企业或个人转让股权而取得的股权转让所得（指股权转让收入全额减除股权成本后的差额，其中股权成本的计算有时会涉及外币折算）；按照《企业所得税法》及其实施条例的规定，缴纳10%的企业所得税（即预提所得税），当税收协定（安排）规定的优惠税率低于税收法规时，应以税收协定（安排）为准。但是，外方自然人股东股权转让所得，依据《个人所得税法》的规定，应缴纳20%的个人所得税。

4.合理筹划债务或不良债权，降低或拆分转让价款

以地产项目的股权收购为例，目前行业的做法基本是将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用。以案例来说明，假设转让的总价款为30500万元，其中500万元作为股权转让款（项目公司注册资本假设为500万元），剩下30000万元作为收购方/新股东以股东借款形式注入到目标公司后由目标公司委托原股东或其关联方办理前期工作、更新项目立项申报、拆迁补偿、清租等的全部费用（也即承债式并购的逻辑）。该交易方案的设置不仅解决了股权转让高溢价产生的所得税问题，还以补偿款和服务费用等形式解决了项目公司的土增税和所得税税前抵扣项的问题。

值得注意的是，将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用，该前期工作委托费用并非为单纯的委托服务概念，不然将直接产生受托方（即原股东）的增值税和所得税的问题。在实务操作中，受让方一般都是将股权款以外的交易价款以借款形式注入项目公司，项目公司再以物业补偿款、租赁补偿款、相邻权补偿款、拆迁款、其他工程款、咨询费用等名义支付至原股东的关联方或其他第三方（其中与取得土地有关的成本还可加计20%扣除）。在技术处理层面，该款项的处理路径不仅要解决交易价款的支付问题，还需要解决开发主体土增税和所得税的抵扣路径问题。

根据上述，在转让之前适当增加公司债务或者不良债权拆分或降低交易价款，在一定程度上能达到税筹的目的，但需要提前规划合理的方案，设计承债式并购模式等。

5.其他方式

此外根据项目情况亦可设计转增股本后再转股、分红后股转、撤资后股转等模式。本团队亦将在后续的推文中介绍前述筹划模式。

诚如上文所述，对于股权转让而引起房地产转让的，存在缴纳土地增值税的潜在风险，对此现在在实际操作中有些机构会通过增加股权转让的层级、异地转让或分次转让的方式以规避可能产生的被要求征收土增税的风险。

1.增加股权转让层级或异地转让

如在A—B—C（目标公司）的股权结构中，不由B直接转让持有的C的股权，而是通过转让A持有B的股权间接转让C名下土地使用权。

2.分次转让

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），因深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性转让持有的目标公司深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，并且目标公司名下主要资产系土地使用权等，根据个案认定，要求深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司缴纳土地增值税。对此，如果通过先转让部分目标公司的股权，剩余部分股权通过协议控制的方式持有，并约定逐步转让，在一定程度上亦可以降低被认定为以转让股权名义转让房地产而被要求缴纳土地增值税的风险。

对此，就股权转让间接转让房地产行为是否缴纳土地增值税问题，具体需与当地税务主管部门充分沟通。

在并购洽谈阶段，对目标公司及相关资产进行法律、财务、商业等方面的充分尽职调查，发现潜在的风险，并为后续交易设计、风控手段设置、协议拟定等提供决策依据，做好事前风险防范。此外，为避免潜在或有债务导致收购方的损失或防止转让方出现违约行为，可约定转让方一定的担保责任：

1.转让方以其拥有的其他财产提供抵押担保或享有的其他公司的股权提供质押担保；

2.第三方提供增信担保：

（1）关联方提供财产抵押或关联方、第三方担保机构提供连带责任担保；

（2）在被担保人资金充足，并且银行增信较高的情况下，股权转让方可申请银行保函，但需向银行提供保证金。

3.股权回购：收购方与转让方约定转让方回购拟收购的股权，并约定回购前提、回购价格、计算方式。

4.扣押尾款或保证金

此外，还有一些股权转让方会将项目公司名下国有土地使用权或在建工程抵押给受让方作为担保，以防止转让方违背股权转让的相关约定。

1.设置陈述与保证条款：在收购协议中设置一系列的陈述与保证条款，由转让方及目标公司承诺不存在或有债务以及信息披露的真实完整性等。

2.股权转让价款支付时点或分期收购股权的设置：如约定分阶段支付股权转让价款，在或有债务的责任期限后支付剩余全部的股权转让价款。

3.约定或有债务的责任期限，并设置追索上限：协议中约定或有债务的追索条款，在股权交割完成后若干期限内（如6个月-2年不等）出现未披露的债务的，收购方有权向转让方追索，并且追索额度不超过股权交易价款等。

4.约定第三方担保责任及相关违约条款：为避免或有债务及确保履约，可约定由交易对手提供相关担保措施，如上文提及的银行出具的不可撤销的见索即付的保函、第三方信用保证、其他财产抵押或股权质押、股权回购等等。此外，亦可根据项目的实际情况，约定若存在或有债务或其他违约情形的相关违约责任。